Affitto d’azienda, l’alternativa alla vendita che pochi valutano

In sintesi: L’affitto d’azienda è il contratto con cui il titolare concede a un terzo, dietro un canone, il godimento dell’azienda o di un suo ramo. La titolarità resta al concedente e la gestione passa all’affittuario, che ai sensi dell’art. 2561 del Codice Civile deve conservare l’efficienza dell’organizzazione. Contratto, debiti, lavoratori e imposte richiedono verifiche distinte, e la convenienza rispetto alla cessione dipende dagli obiettivi delle parti.

Chi decide di uscire dalla propria attività pensa in prima battuta alla vendita. Fra il tenere e il cedere esiste però una terza strada, meno raccontata: concedere l’azienda in affitto, incassare un canone e restarne titolare.

È una delle opzioni da confrontare con la vendita o con la prosecuzione della gestione. Ricorre spesso per chi si avvicina alla pensione senza voler chiudere e per chi ha trovato un acquirente non ancora pronto a comprare. Interessa anche l’impresa che attraversa una fase di difficoltà e cerca di preservare il valore dell’organizzazione.

In questa guida vediamo che cos’è l’affitto d’azienda, in che cosa differisce dalla cessione e come scrivere il contratto. Poi analizziamo chi risponde dei debiti e dei rapporti di lavoro e come funziona la fiscalità dei canoni e degli ammortamenti. Infine vediamo quali variabili pesano nella scelta fra affittare e vendere.

Che cos’è l’affitto d’azienda e in cosa differisce dalla cessione

Titolarità al concedente, gestione all’affittuario

L’azienda, secondo l’art. 2555 del Codice Civile, è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Con l’affitto il concedente conserva la titolarità dell’azienda e ne attribuisce temporaneamente il godimento all’affittuario. Quest’ultimo esercita l’attività in nome proprio e a proprio rischio, pagando un canone.

Alla cessazione del rapporto il concedente riacquista la disponibilità del complesso aziendale secondo il contratto e la legge. Il mantenimento dell’avviamento e del valore economico dipende però dall’andamento dell’attività e dalla gestione, e non discende dalla sola conservazione della titolarità. Non tutti i beni organizzati nell’azienda, inoltre, appartengono necessariamente al concedente. Possono esserci immobili condotti in locazione, beni in leasing e altri diritti di godimento.

Affitto, vendita e usufrutto

La differenza rispetto alla cessione resta netta. Nella vendita il venditore realizza il valore dell’azienda e ne perde il controllo in modo definitivo. Nell’affitto incassa un flusso periodico e conserva la titolarità, restando esposto al modo in cui l’affittuario gestirà l’attività.

Occorre evitare anche la confusione con l’usufrutto d’azienda, che attribuisce un diritto reale di godimento. L’art. 2562 estende all’affitto la disciplina dettata dall’art. 2561 per l’usufrutto, ma il rapporto resta di natura obbligatoria e si regge sul contratto.

Affitto d’azienda e locazione dell’immobile

Un terzo equivoco riguarda l’immobile. Affittare un locale commerciale e affittare un’azienda sono operazioni diverse, anche quando il locale è lo stesso. Nel primo caso l’oggetto è il bene, nel secondo un’organizzazione produttiva che comprende beni, contratti, dipendenti, licenze e clientela.

La qualificazione non è un dettaglio formale. Da essa dipendono la disciplina applicabile, il trattamento fiscale e le tutele delle parti. La giurisprudenza, del resto, guarda alla sostanza dell’operazione più che al nome dato al contratto.

Il contratto, la forma e le clausole che contano davvero

Prova scritta, deposito e registrazione

Occorre tenere distinti tre adempimenti. L’art. 2556 richiede la prova scritta dei contratti che hanno per oggetto il godimento dell’azienda, per le imprese soggette a registrazione. Restano salve le forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni.

Per i contratti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata serve poi il deposito. Il notaio rogante o autenticante deve depositarli per l’iscrizione nel registro delle imprese entro trenta giorni.

La registrazione fiscale è cosa diversa dall’iscrizione camerale e segue l’art. 13 del DPR 131/1986 nella versione applicabile all’atto. Per le scritture private non autenticate il termine è di trenta giorni. L’art. 14 del D.L. 73/2022, in vigore dal 22 giugno 2022, lo ha elevato dai precedenti venti.

Gli obblighi di base dell’affittuario

Il cuore del contratto sta però nelle clausole, e in questa materia una scrittura sbrigativa aumenta il rischio di contestazioni su beni, obblighi e restituzione. L’art. 2561, richiamato dall’art. 2562, fissa gli obblighi di base dell’affittuario. Deve esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue e gestirla senza modificarne la destinazione. Deve inoltre conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle normali dotazioni di scorte.

La stessa norma prevede un conguaglio in denaro per la differenza fra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine del rapporto. Il calcolo segue i valori correnti alla fine. Da qui l’importanza dell’inventario iniziale, documento essenziale per ridurre le incertezze al momento della restituzione. Da solo, però, non mette al riparo da ogni contestazione.

Le clausole da negoziare

Accanto agli obblighi di legge, le clausole da negoziare con attenzione sono in genere queste:

durata e rinnovo: un orizzonte troppo breve scoraggia gli investimenti dell’affittuario, uno troppo lungo blocca le opzioni del concedente;
canone e adeguamento: importo, periodicità, criteri di indicizzazione ed eventuali componenti variabili legate ai risultati;
obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni: definire l’eventuale deroga convenzionale all’art. 2561, secondo comma. Occorre poi verificarne gli effetti sugli ammortamenti ai sensi dell’art. 102, comma 8, del TUIR;
manutenzioni e investimenti: ripartizione fra ordinaria e straordinaria, sorte delle migliorie e delle addizioni al termine del rapporto;
garanzie: fideiussione, deposito cauzionale, coperture assicurative sui beni e sulla responsabilità civile;
controlli: diritto del concedente di accedere ai locali, di esaminare le scritture e di ricevere informazioni periodiche sull’andamento;
opzione di acquisto: prezzo o criteri di determinazione, termine di esercizio, eventuale imputazione di parte dei canoni;
clausole risolutive espresse: mancato pagamento del canone, perdita di autorizzazioni, mutamento della destinazione, cessione del contratto senza consenso.

Il divieto di concorrenza per il concedente

Gli obblighi non gravano soltanto sull’affittuario. L’art. 2557, quarto comma, del Codice Civile estende all’affitto il divieto di concorrenza. Per tutta la durata del contratto il concedente non può iniziare una nuova impresa idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata. Contano l’oggetto, l’ubicazione e le altre circostanze.

È un vincolo da considerare per tempo se chi affitta pensa di continuare a operare nello stesso settore, anche in forma ridotta. La stessa attenzione serve se intende farlo con una società diversa. Il contratto deve definire il perimetro dell’attività che il concedente intende conservare, invece di lasciarlo scoprire dopo.

L’immobile in locazione e le licenze

Se l’attività si svolge in un immobile condotto in locazione, entra in gioco l’art. 36 della legge 392/1978. Il conduttore può cedere il contratto di locazione o sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore, purché insieme ceda o affitti l’azienda. Deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata, e il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento.

Meritano una verifica preventiva anche le autorizzazioni e le licenze necessarie all’esercizio. Il subentro dipende dal tipo di titolo e, in diversi casi, dal possesso di requisiti soggettivi in capo all’affittuario.

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Contratti, crediti, debiti e lavoratori: chi risponde di che cosa

I contratti in corso e i crediti

Sui contratti in corso l’art. 2558 prevede la successione dell’affittuario nei rapporti aziendali che non abbiano carattere personale, salvo patto contrario, per la durata dell’affitto. Il terzo contraente può recedere entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, quando sussiste una giusta causa.

Per i crediti serve invece attenzione. L’art. 2559 disciplina la cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta e richiama, alle condizioni indicate, l’usufrutto, senza un analogo riferimento all’affitto. Occorre quindi stabilire espressamente quali crediti passano all’affittuario. Occorre poi ricostruire, in relazione al contratto concreto, le regole di efficacia verso il debitore e verso i terzi.

I debiti anteriori e il rischio della retrocessione

Sui debiti anteriori la regola è diversa da quella della vendita. Nella cessione d’azienda l’art. 2560, secondo comma, pone a carico dell’acquirente i debiti risultanti dai libri contabili obbligatori. La norma non contiene alcun richiamo all’affitto, e l’orientamento prevalente esclude quindi che l’affittuario risponda dei debiti maturati prima del contratto.

Il rischio, semmai, corre nella direzione opposta e riguarda il concedente. Alla scadenza del rapporto l’azienda torna a chi ne è titolare, e con essa i debiti che l’affittuario ha contratto gestendola. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23581 del 9 ottobre 2017, ha ritenuto applicabile l’art. 2560 anche alla retrocessione. Ne deriva che il concedente che riprende l’azienda subentrerebbe nei debiti dell’affittuario risultanti dai libri contabili obbligatori.

Occorre dire con altrettanta chiarezza che si tratta di una pronuncia rimasta isolata. La contrastano la dottrina prevalente e un orientamento di legittimità più risalente, e il punto non è affatto consolidato. Resta però un rischio da mettere in conto prima di firmare, perché si materializza proprio quando il concedente crede di aver chiuso l’operazione. Nel dubbio conviene disciplinare espressamente in contratto la sorte dei debiti, in entrambe le direzioni.

I debiti tributari

Anche sul versante tributario la posizione richiede una verifica autonoma. L’art. 14 del D.Lgs. 472/1997 prevede la responsabilità solidale del cessionario per imposte e sanzioni riferibili all’azienda ceduta, con il beneficio della preventiva escussione. La responsabilità opera entro i limiti di valore e nel perimetro temporale indicati dalla norma. Il comma 3 disciplina poi la specifica certificazione dei debiti risultanti agli atti dell’amministrazione finanziaria.

L’orientamento prevalente riferisce la disposizione ai trasferimenti che comportano il mutamento della titolarità, e quindi non all’affitto. La formulazione, però, ha alimentato letture più ampie e la questione non è pacifica.

Due avvertenze restano valide. Quella certificazione ha un contenuto e un’efficacia propri, che non equivalgono a una liberazione generalizzata. Garanzie o manleve fra le parti, inoltre, distribuiscono il rischio economico senza vincolare l’ente creditore. Infine conviene esaminare separatamente debiti commerciali, tributari e contributivi, perché le risposte non coincidono.

I rapporti di lavoro

Sui rapporti di lavoro la disciplina è più netta. L’art. 2112 del Codice Civile include espressamente l’affitto d’azienda fra le ipotesi di trasferimento. I rapporti proseguono con l’affittuario e i lavoratori conservano i diritti che ne derivano. Concedente e affittuario restano obbligati in solido per i crediti esistenti al momento del trasferimento.

L’affittuario applica i trattamenti economici e normativi dei contratti collettivi vigenti fino alla loro scadenza, salvo sostituzione con altri contratti collettivi del medesimo livello.

Quando i lavoratori complessivamente occupati superano i quindici, opera inoltre la procedura di informazione e consultazione sindacale dell’art. 47 della legge 428/1990. La comunicazione scritta deve precedere di almeno venticinque giorni il perfezionamento dell’atto da cui deriva il trasferimento o l’eventuale intesa vincolante anteriore.

Anche alla restituzione dell’azienda conviene guardare come a un trasferimento dell’entità economica organizzata, con le conseguenze che ne derivano sui rapporti di lavoro. Le operazioni inserite in un percorso di crisi seguono invece discipline specifiche.

La fiscalità dell’affitto d’azienda

I canoni per il concedente

Per il concedente il trattamento dei canoni dipende dal soggetto e dall’oggetto del contratto. Il primo caso è quello della società commerciale, o dell’imprenditore che affitta un ramo e prosegue l’attività con la parte restante. Qui i canoni costituiscono componenti positivi del reddito d’impresa e concorrono alla base imponibile secondo le regole ordinarie.

Diversa la posizione dell’imprenditore individuale che concede in affitto l’unica azienda posseduta. Secondo l’impostazione consolidata dell’Amministrazione finanziaria, perde la qualifica di imprenditore per la durata del contratto. I canoni rientrano allora fra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR. Concorrono al reddito per cassa, al netto delle spese specificamente inerenti alla loro produzione, come prevede l’art. 71, comma 2.

L’assenza di IRAP, poi, non rappresenta un risparmio proprio di questa scelta. L’art. 1, comma 8, della legge 234/2021 esclude dall’imposta le persone fisiche esercenti attività d’impresa dal periodo d’imposta 2022. Il confronto con la gestione diretta deve quindi basarsi sulla fiscalità effettivamente applicabile al soggetto.

La successiva cessione dell’azienda affittata

La scelta ha un seguito che vale la pena anticipare. Se l’imprenditore individuale cede poi l’azienda concessa in affitto, la plusvalenza segue di regola il regime dei redditi diversi della stessa lettera h). La tassazione separata può risultare applicabile quando ricorrono i requisiti dell’art. 17, comma 1, lettera g), del TUIR. Fra questi c’è il possesso da più di cinque anni. Resta una possibilità da verificare, non un automatismo.

Conviene valutare insieme categoria reddituale, momento di incasso, durata del possesso ed eventuale opzione. Questo regime non coincide con la rateizzazione della plusvalenza d’impresa dell’art. 86, comma 4. Chi programma un’uscita in due tempi, prima l’affitto e poi la vendita, ha quindi interesse a valutare gli effetti fiscali dell’intera sequenza fin dall’inizio.

IVA e imposta di registro

Sul fronte delle imposte indirette opera il principio di alternatività dell’art. 40 del DPR 131/1986. Se il concedente mantiene la qualifica di soggetto passivo, i canoni scontano l’IVA con aliquota ordinaria del 22 per cento. La registrazione sconta allora l’imposta di registro in misura fissa. Se il concedente ha perso quella qualifica, come nell’affitto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale, i canoni restano fuori dal campo IVA. In quel caso il contratto sconta l’imposta di registro proporzionale nella misura del 3 per cento.

Quando l’azienda è composta soprattutto da fabbricati

Esiste poi una regola specifica, l’art. 35, comma 10-quater, del D.L. 223/2006. Opera quando il valore normale dei fabbricati supera la metà del valore complessivo dell’azienda. In quel caso vale il trattamento previsto per la locazione di fabbricati, se meno favorevole, e occorre confrontare i due regimi.

In concreto, nei contratti che ricadono in questa disciplina i canoni restano soggetti a IVA. Su ciascuna annualità, però, occorre versare anche l’imposta di registro proporzionale nella misura dell’1 per cento.

In questo contesto si colloca la risposta a interpello n. 126 del 30 aprile 2025. Il caso riguardava un affitto di ramo d’azienda in cui i fabbricati rappresentavano il 75 per cento del valore complessivo. L’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’imposta di registro in misura fissa, imposta d’atto legata alla registrazione, si versa una sola volta. Il contribuente non deve quindi riversarla alla scadenza di ogni annualità, mentre resta dovuta l’imposta proporzionale annuale.

Gli ammortamenti dei beni aziendali

Il capitolo che genera più errori riguarda gli ammortamenti. L’art. 102, comma 8, del TUIR attribuisce la deduzione delle quote a chi deve mantenere l’efficienza dei beni. In via ordinaria spetta quindi all’affittuario, in coerenza con l’obbligo di conservazione del secondo comma dell’art. 2561. Le parti possono derogare convenzionalmente a quell’obbligo, con l’effetto di riportare gli ammortamenti in capo al concedente.

Sul punto conta l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 19653 del 16 luglio 2025. La Corte ha ricondotto la deduzione a chi ha l’obbligo contrattuale di conservare l’efficienza dell’organizzazione, distinguendola dalle spese di manutenzione ordinaria. La deroga richiede quindi una previsione contrattuale specifica sull’obbligo pertinente.

Serve particolare attenzione quando il concedente è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda. In quel caso, avendo perso la qualifica di imprenditore, occorre verificare se e in quale categoria reddituale il relativo onere possa trovare riconoscimento fiscale.

Due indicazioni pratiche

Due indicazioni pratiche completano il quadro. L’affittuario ha interesse ad acquisire dal concedente il dettaglio del costo storico dei beni e delle quote già dedotte, meglio se allegato al contratto. Su quei valori costruirà il proprio piano di ammortamento. Il concedente deve considerare che al termine del rapporto il conguaglio in denaro delle differenze inventariali produce effetti reddituali da stimare in anticipo.

Sul fronte previdenziale, l’imprenditore individuale che affitta l’unica azienda e cessa ogni attività può valutare la posizione presso la gestione di appartenenza. La gestione segue regole proprie, da verificare caso per caso.

Quando l’affitto è la strada giusta, e quando non lo è

Il ponte verso la cessione

L’affitto d’azienda trova alcuni impieghi ricorrenti. Il primo è il ponte verso la cessione. L’aspirante acquirente prende in affitto l’azienda, la gestisce per un periodo definito e raccoglie informazioni operative su redditività, clientela e criticità. Il concedente, intanto, osserva l’affidabilità della controparte e guadagna tempo per definire il prezzo.

Questa fase aggiunge elementi utili alla decisione, ma non sostituisce le verifiche documentali, fiscali e legali da svolgere prima dell’ingresso nella gestione. Contenziosi, debiti, licenze e obblighi contrattuali richiedono un esame preliminare.

L’eventuale opzione di acquisto è una clausola da valutare quando l’obiettivo è una futura vendita. Deve disciplinare prezzo o criteri di calcolo, termine di esercizio, garanzie ed effetti dei canoni già pagati. Ne abbiamo parlato anche nella guida su come valutare e comprare un’azienda.

L’uscita graduale e la gestione della crisi

Il secondo impiego è l’uscita graduale dall’attività. Chi si avvicina alla pensione e non trova un successore in famiglia può affittare l’azienda mantenendone la titolarità. Trasforma così il reddito d’impresa in un flusso periodico e rinvia la decisione sulla vendita, come abbiamo visto parlando di chi cede l’attività per pensionamento.

Il terzo impiego è la gestione della difficoltà. Nella composizione negoziata l’art. 22 del Codice della crisi consente al tribunale di autorizzare il trasferimento dell’azienda o di suoi rami in qualunque forma. L’autorizzazione esclude gli effetti dell’art. 2560, secondo comma, del Codice Civile, restando ferma l’applicazione dell’art. 2112. Nella liquidazione giudiziale, invece, l’art. 212 disciplina l’affitto come strumento di conservazione del valore, con criteri di scelta dell’affittuario e possibile diritto di prelazione.

In queste operazioni conviene verificare separatamente gli effetti dell’autorizzazione giudiziale, le regole sui debiti tributari e le tutele dei lavoratori. Nessuno dei benefici previsti per una cessione autorizzata o per un affitto nella liquidazione giudiziale si estende automaticamente a un ordinario contratto di affitto d’azienda.

Quando l’affitto non risolve il problema

Ci sono però situazioni in cui l’affitto non risolve il problema, e conviene dirlo con altrettanta chiarezza. Quando l’avviamento dipende in misura rilevante dalla persona del titolare, la trasferibilità si riduce. Il valore che passa all’affittuario richiede allora una valutazione attenta, perché il canone potrebbe non giustificare l’operazione. Quando i contratti chiave hanno carattere personale o richiedono il consenso della controparte, il rischio è consegnare un’azienda priva dei rapporti che la rendevano redditizia.

Nemmeno il concedente che ha bisogno di liquidità immediata trova nell’affitto la risposta. La vendita può anticipare l’incasso, a seconda del prezzo e delle condizioni di pagamento. Il canone, invece, remunera il godimento e non costituisce di per sé una quota di prezzo distribuita nel tempo. Fa eccezione il caso in cui le parti ne prevedano l’imputazione al prezzo.

Resta infine il rischio della gestione altrui. Un affittuario che riduce investimenti, disperde clientela o accumula debiti restituisce un’azienda che vale meno di quella ricevuta. Il conguaglio dell’art. 2561 copre le differenze inventariali, non la perdita di avviamento, ferma la possibilità di far valere l’inadempimento con gli altri rimedi contrattuali.

Le variabili da pesare

Non è quindi possibile affermare in astratto che l’affitto sia preferibile alla cessione, o viceversa. La convenienza dipende da un insieme di variabili da pesare sul caso concreto:

gli obiettivi del titolare e il suo orizzonte temporale;
la solidità patrimoniale dell’affittuario e le garanzie offerte, da valutare per importo, durata, condizioni di escussione e affidabilità del garante;
la parte di valore legata all’organizzazione rispetto a quella legata alla persona;
la presenza di debiti tributari o contributivi;
il regime fiscale applicabile ai canoni e alla futura cessione;
la trasferibilità di licenze e contratti;
il numero di dipendenti coinvolti e i costi delle procedure che ne derivano.

Conclusioni

L’affitto d’azienda è uno strumento flessibile, che consente di separare la titolarità dalla gestione e di guadagnare tempo senza fermare l’attività. Proprio la sua flessibilità richiede però un contratto costruito con cura. Inventario iniziale, obblighi di conservazione, regole sugli ammortamenti, garanzie, controlli e sorte dei debiti sono i punti decisivi. Da essi dipendono, anni dopo, l’equilibrio economico del rapporto e la possibilità di gestire una restituzione ordinata.

Prima della firma la verifica utile è duplice. Da un lato serve la ricostruzione puntuale del perimetro dell’azienda o del ramo, con i beni e i contratti inclusi. La ricostruzione riguarda anche le autorizzazioni necessarie, la posizione dei dipendenti, i debiti e le garanzie. Dall’altro serve la simulazione dei canoni netti e degli effetti fiscali dell’eventuale cessione futura. Nella stessa fase conviene definire investimenti, controlli, modalità di restituzione e gestione dell’inadempimento.

Il quadro completo delle imposte che gravano sulle operazioni straordinarie, e delle scelte che le precedono, è nella nostra guida essenziale alla pianificazione fiscale.

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FAQ, affitto d’azienda

Che differenza c’è fra affitto d’azienda e cessione d’azienda?

Nell’affitto il concedente mantiene la titolarità dell’azienda e ne trasferisce soltanto il godimento per un periodo determinato, ricevendo un canone. Nella cessione trasferisce definitivamente il complesso aziendale a fronte di un prezzo. Cambiano di conseguenza il trattamento fiscale, la sorte dei debiti e la posizione dei contratti. Alla scadenza dell’affitto l’azienda torna nella disponibilità del concedente, con il conguaglio in denaro sulle differenze inventariali previsto dall’art. 2561. Il conguaglio non copre però l’eventuale perdita di avviamento.

L’affittuario risponde dei debiti anteriori dell’azienda?

Non esiste una risposta unica per tutti i debiti. La responsabilità dell’acquirente prevista dall’art. 2560, secondo comma, del Codice Civile non si estende automaticamente all’affitto. Restano però da verificare le discipline specifiche. Contano i crediti dei lavoratori tutelati dall’art. 2112, con la solidarietà fra concedente e affittuario, e gli eventuali accolli. Contano anche gli obblighi collegati ai contratti nei quali l’affittuario subentra. Per i debiti tributari occorre valutare l’applicabilità dell’art. 14 del D.Lgs. 472/1997, questione discussa per l’affitto. Resta utile la certificazione prevista dal comma 3 della stessa norma. Le clausole fra le parti regolano i rapporti interni, ma non escludono le responsabilità che la legge riconosce ai terzi.

Che cosa succede ai dipendenti in caso di affitto d’azienda?

L’art. 2112 del Codice Civile si applica anche all’affitto. I rapporti di lavoro proseguono con l’affittuario e i lavoratori conservano i diritti maturati. Concedente e affittuario rispondono in solido dei crediti esistenti al momento del trasferimento. Quando i lavoratori complessivamente occupati superano i quindici occorre rispettare la procedura di informazione e consultazione sindacale dell’art. 47 della legge 428/1990. La comunicazione deve arrivare almeno venticinque giorni prima del perfezionamento dell’atto o dell’eventuale intesa vincolante anteriore. Alla scadenza occorre esaminare come trasferimento anche il rientro dell’azienda al concedente.

Chi deduce gli ammortamenti dei beni dell’azienda affittata?

In via ordinaria l’affittuario. L’art. 102, comma 8, del TUIR attribuisce infatti la deduzione a chi deve mantenere l’efficienza dei beni ai sensi dell’art. 2561 del Codice Civile. Le parti possono derogare convenzionalmente a quell’obbligo, riportando gli ammortamenti in capo al concedente. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19653 del 16 luglio 2025, ha ricondotto la deduzione a chi ha l’obbligo contrattuale di conservare l’efficienza. Ha anche distinto la deduzione dalle spese di manutenzione ordinaria. Per questo la deroga deve riguardare l’obbligo pertinente.

Come sono tassati i canoni di affitto d’azienda?

Per le società commerciali e per l’imprenditore che affitta un ramo proseguendo l’attività i canoni sono componenti positivi del reddito d’impresa. Per l’imprenditore individuale che concede in affitto l’unica azienda i canoni rientrano fra i redditi diversi dell’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR. Concorrono al reddito per cassa, al netto delle spese specificamente inerenti secondo l’art. 71, comma 2. Sulle imposte indirette opera l’alternatività dell’art. 40 del DPR 131/1986. L’imposta di registro proporzionale del tre per cento vale quando il concedente non riveste la qualifica di soggetto passivo.

L’affitto d’azienda può servire prima di una vendita?

È uno dei possibili utilizzi. L’affitto consente all’aspirante acquirente di gestire l’attività per un periodo definito e di raccogliere informazioni operative su redditività e criticità. Al proprietario consente di valutare l’affidabilità della controparte prima di cedere. Non sostituisce però le verifiche documentali, fiscali e legali. Funziona quando il contratto disciplina con precisione opzione di acquisto, criteri di determinazione del prezzo, garanzie e obblighi di conservazione dell’azienda.

Riferimenti normativi

Le informazioni sono aggiornate alla normativa e alla prassi vigenti alla data della verifica, effettuata il 24 settembre 2026, con particolare riferimento agli artt. 17, comma 1, lettera g), 67, comma 1, lettera h), 71, comma 2, 86, comma 4, e 102, comma 8, del TUIR (DPR 917/1986). Il riferimento comprende inoltre gli artt. 13 e 40 del DPR 131/1986 e la relativa tariffa, con la modifica del termine di registrazione introdotta dall’art. 14 del D.L. 73/2022. Rilevano anche l’art. 14 del D.Lgs. 472/1997, l’art. 35, comma 10-quater, del D.L. 223/2006 e l’art. 1, comma 8, della legge 234/2021 sull’esclusione delle persone fisiche dall’IRAP dal periodo d’imposta 2022.

Per la disciplina civilistica il riferimento va agli artt. 2112, 2555, 2556, 2557, 2558, 2559, 2560, 2561 e 2562 del Codice Civile, all’art. 36 della legge 392/1978, all’art. 47 della legge 428/1990 e agli artt. 22 e 212 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019). Rilevano poi la prassi dell’Agenzia delle entrate in tema di affitto dell’unica azienda e la risposta a interpello n. 126 del 30 aprile 2025 sull’imposta di registro dovuta per le annualità successive.

Completano il quadro gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità, fra cui l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 19653 del 16 luglio 2025 sulla deduzione degli ammortamenti nell’affitto d’azienda e la sentenza n. 23581 del 9 ottobre 2017 sulla sorte dei debiti in sede di retrocessione.

Avvertenze

Il trattamento dipende dalla fattispecie concreta, dalla qualifica soggettiva delle parti e dalla disciplina applicabile alla data dell’operazione o al periodo d’imposta interessato. Le informazioni hanno finalità divulgativa e non costituiscono consulenza individuale. Per impostare un contratto di affitto d’azienda o valutare l’alternativa con la cessione è opportuno il confronto con il team di Metatasse, esperto in fiscalità d’impresa e operazioni straordinarie.

Nel prossimo articolo parleremo di fusione per incorporazione: come funziona, quali effetti produce sul piano civilistico e fiscale e quando conviene valutarla. Continuate a seguirci per ogni aggiornamento!